2007年11月06日 10:21:44 东莞阳光网

第三季度大城区房地产市场交易活跃　　

　　南城二手房成交量坐头把交椅　　
　　
　　楼市房贷新政对二手楼市的重创主要始于10月。回顾整个第三季度，东莞房地产市场二手的交投租售还是比较活跃，成交热门地已经转移至南城区，其次是万江区的交投量亦相当不俗，价格将保持稳步上升的发展态势，前景令人看好。　　
　　
　　现状　　
　　
　　【东城区】大社区项目普遍受欢迎
　　
　　东城区的小区楼盘一直都深受置业人士的欢心，从合富置业第三季度成交数据统计显示，该片区成交热门楼盘仍集中在东泰板块，如东泰花园一直占据着东城区内较大的市场份额。而小区入住率高，居住氛围浓郁的光大花园，亦受到众多首次置业人士的青睐，成交量不俗。此外，景湖春晓、阳光假日、阳光澳园、新世纪豪园等楼盘都各有捧场客，成交户型主要以三房单位为主。东城区仍以其生活配套设施完善、交通便利等多方面的有利因素，继续成为市民置业投资的首选。

　　目前，东城区各生活配套已发展得相当完善，交通便利，作为最成熟的二手房地产市场片区，其楼盘素质最高，占据市场份额最大。随着未来该片区土地储备愈来愈少，二手房热点区域板块的升值潜力将较大。

　　在租赁方面，由于小户型和公寓产品的投资回报率较为理想，因而吸引了众多白领一族租客的欢心。如位于市区繁华商业地段、以投资为主的新世纪博客公寓，其地理位置得天独厚，社区内配套齐全，住户生活便利，楼宇具有较高的升值潜力。目前，该片区内的新世纪博客公寓、新世界花园的一、两房单位都甚得高质素租客的青睐。此外，怡丰都市广场、景湖春天、国泰明苑的租赁市场亦相当活跃。
　　
　　【南城区】二手房交易量领先
　　
　　“中央生活区”的启动，促使南城区房地产业高速发展，无论是配套设施还是市政规划方面都在不断完善中。从合富置业第三季度成交数据统计显示，南城区的二手房买卖成交量正在日益骤增。

　　现时，该片区内成交热门楼盘主要有金地格林小城、城市假日、未来世界花园、石竹新花园、东骏豪园等，而成交的户型则集中在两三房单位居多。其中，未来世界花园西靠绿色景观带东莞大道，与行政中心区、玉兰大剧院相望，周边有南城医院、阳光小学、西平菜市场。小区内有面积达25000平方米的商业配套，因而吸引了不少自住用家和投资者的眼球。此外，稻花村、现代经典这些楼盘则成了南城区二手房成交的新力军，吸引了众多首次置业人士的眼球。租赁方面，南城区二手房的月租金单价稳居于25元—30元／平方米·月之间。其中，以金地格林小城、未来世界花园最为旺租。

　　10月25日，东莞南城西平村两幅地块以捆绑出让的形式，经现场拍卖以11.54亿元的总成交价及6077元／平方米的楼面地价，创下城区市场的最高楼面地价，一举坐稳东莞城区市场地王的“头把交椅”。
　　
　　【万江区】二手市场的“潜力股”
　　
　　万江区由于靠近广深高速路，市民往来广州、深圳都相当便捷，因而吸引了相当一部分的广州、深圳投资客到此置业。加上位于万江汽车总站对面，正在规划兴建东莞轻铁，预计于2008年动工，届时交通网络的进一步完善，将为万江区带来更高的升值空间，从而令置业人士对该片区楼盘的未来发展前景更为看好。

　　万江区具有相当丰富的土地资源和价格优势，其二手楼市的升值潜力巨大。合富置业第三季度成交数据统计显示，盛世华南、江滨花园、理想0769这些楼盘的二手交投相当活跃，继续成为万江区的焦点。其中，理想0769的三房单位成交尤其活跃；而江滨花园的两、三房单位则赢取了不少购房者的欢心。租赁方面，理想0769的小复式单位相当热租。

探因　　
　　
　　东莞城市中心概念被加强
　　
　　这个板块的备受关注其实追根究底是城市中心区概念的进一步加强，在该板块中，城市中央生活区的规划和部署已经成为这个板块最为重要的地产事件，在此基础上也拉动了其周边不少项目跃跃欲试。在一定程度上，这个板块的高贵程度已经超越了东城板块，越来越多的豪宅项目扎根此地，也为这个板块的前景增加了金色的色调。

　　目前，多元化的房地产发展，在很大程度上完善及丰富了新城区的城市功能，为新城区带来了更多的发展空间，增加了新城区的核心竞争力。

　　南城房地产、会展业、高新科技园等支柱产业的蓬勃发展，为南城带来更多的高素质人群。金地格林小城、世纪城、百悦尚城等大中型楼盘经过几年的发展建设，已经成为成熟社区，常住人口在不断累加，预计2015年南城常住人口将达到80万。会展、新型商务产业、高档写字楼预计为南城每年带来近100万流动人群，有效地拉动了南城酒店业、商务贸易、旅游业等产业的发展，同时也拉动周边产业的发展，为南城带来新的经济发展契机。
　　
　　南城是第三产业发展重点
　　
　　从目前看，随着轻轨规划和五年住房建筑规划的相继出台，南城区的住宅价格随着配套的进一步完善和认同，将有较大幅度的提升。数据显示，今年9月至“十一”期间，南城区洋房均价已过8000元／平方米，达到8187元／平方米，比去年同期5159元／平方米上涨59％。而随着南城区认同程度的提高，南城区的楼市价格在未来还可能会“水涨船高”。

　　不过，在南城区范围内，地产市场的竞争依然很激烈，尤其是不少延期规划或者改规划的新盘，数目不在少数，未来的开发力度，这一区域将明显增加。其中豪宅市场相对会更加激烈，而且今后还将有领跑东莞房价的趋势。

　　从客户来源区域上看，南城区是外地人在东莞置业定居的第一选择，不仅因为外来人口认同南城区的规划，同时南城区距离工作岗位近等利好也提升了人们在南城置业的热度。

城市配套带动地产发展
　　
　　中心区的房地产发展源于2004年6月东莞市行政办事中心的落成，从那一刻开始，东莞城区以行政中心广场为中心的南城区开始了大迈步的发展。随后，2005年9月28日，图书馆开馆、青少年活动中心落成启用；2005年12月28日，玉兰大剧院竣工、科学技术博物馆对外开放。中心区以其高规格的配套设施，让不少民间资本投入其中，积极开发周边区域的房地产建设。

　　这些重点工程的建设也带动了各类社会资源往中心区和主城区集中，使新城市中心发挥越来越强有力的聚集和辐射作用，更发挥强有力的聚才作用，吸引中产和白领这支城市重要的建设队伍来东莞置业扎根。总之，中心区已成为带动东莞城市发展的“聚宝盆”。
　　
　　总部经济是区域价值加速器
　　
　　东莞市委书记刘志庚提出，未来的东莞将引导金融、保险、证券、贸易、通信、科技、法律等机构的地区性总部进驻东莞大道两侧。总部经济究竟会为东莞大道带来怎样的利好呢？据了解，广州的珠江新城、天河北的发展模式中都隐透着总部经济的概念。天河北2000年芳草园卖5000元／平方米不到，现在二手的都要卖到12000元／平方米以上。珠江新城早前写字楼租不出去，这几年的租金却节节高升。

　　怎样来形容总部经济呢？“占地不大，利润却很惊人。”这是对这个区域最好的常识。在一个面积仅300—500平方米的办公室内，可以创造出几个大型工厂都创造不出来的价值，而且可以在短时期内聚集一批相当有效的消费群，带动片区经济的整体发展。因此总部经济对带动东莞城市形象的提升作用很明显，也将带动这里的商贸发展。（记者　姜岩）

来源：南方日报 编辑：陈芳